ثبت املاک در آمریکا
در حوزه قضایی شما چه نوع حق تصرفی بر املاک و مستغلات توسط قانون به رسمیت شناخته شده است؟
عنوان ساده کارمزد و مالکیت زمین اجاره ای رایج ترین اشکال مالکیت املاک تجاری ایالات متحده هستند.
در حق مالکیت عنوان ساده، نهاد مالک کلیه حقوق، عناوین و منافع در دارایی مستغلات، از جمله حق واگذاری رایگان دارایی را در اختیار دارد. هزینه املاک ساده در مدت زمان محدود نیست و هیچ املاک دارای عنوان برتر وجود ندارد. یک ملک ساده فیس فقط مشمول حق حبس و تحمیلی است که به دلیل اعطای اولویت صریح توسط مالک ساده حق الزحمه نسبت به دارایی برتری دارد (مثلاً رهن یا حق ارتفاق که صراحتاً هزینه ملک ساده را تحمیل می کند).
زمانی که یک مالک ساده بخواهد منافع بلندمدتی در دارایی املاک و مستغلات را به شخص ثالث منتقل کند اما عنوان هزینه اساسی را حفظ کند (معمولاً به دلایل مالیاتی یا ارثی)، مالک حق الزحمه معمولاً اجاره زمینی بلندمدت می‌کند. که شخص ثالث را قادر می سازد املاک را برای حساب مستاجر اجاره، توسعه و بهره برداری کند. اجاره زمینی معمولاً حداقل 49 سال طول می کشد و اغلب 99 سال یا بیشتر است.
قوانین ایالات متحده همچنین بسیاری از دارایی های کمتر را به عنوان دارایی به رسمیت می شناسد، از جمله:
عنوان هزینه برای یک دوره چند ساله؛
عنوان هزینه مشروط به فسخ به شرط بعدی.
دارایی زندگی (یعنی عنوان هزینه برای زندگی یک فرد)؛
املاک آینده در زمین؛
املاک اجاره ای؛ و
منافع حق ارتفاق
آیا حقوق زمین و ساختمان در زمین از نظر قانونی قابل تفکیک است؟
بله، مالکیت زمین و ساختمان از نظر مالیاتی قابل تفکیک هستند، به این صورت که مالک یک ملک اجاره ای در زمین می تواند مالک ساختمان برای اهداف مالیاتی تلقی شود، مشروط بر اینکه مستاجر زمین وجوهی را برای ساخت ساختمان صرف کرده باشد. با این حال، اگر یک ملک اجاره ای در زمین ایجاد شود، مالکیت ساختمان معمولاً در پایان اجاره زمین به مالک زمین باز می گردد و نمی توان آن را از زمین حذف کرد.
کدام یک از طرفین ممکن است حقوقی بر املاک داشته باشند و از آنها استفاده کنند؟ آیا محدودیت هایی برای مالکیت خارجی اموال وجود دارد؟
املاک و مستغلات ایالات متحده ممکن است متعلق به:
یک شخص حقیقی؛
یک نهاد داخلی قانونی ایجاد شده (به عنوان مثال، شرکت سهامی، شرکت با مسئولیت محدود، مشارکت محدود یا مشارکت عمومی). یا
اشخاص یا نهادهای مقیم خارجی
یک نهاد خارجی که دارای املاک و مستغلات است معمولاً باید برای انجام تجارت در حوزه قضایی ایالتی که ملک در آن واقع شده است ثبت نام کند. نهادهای خارجی که دارای املاک و مستغلات هستند مشمول الزامات خاص گزارش دهی قانون ایالتی در رابطه با مالکیت هستند و نهادها و اشخاص خارجی مشمول مالیات بر درآمد فدرال ایالات متحده تحت قانون سرمایه گذاران خارجی در مالیات بر اموال غیرمنقول هستند.
حقوق، تحمیل و سایر منافع بر املاک چگونه اولویت بندی می شود؟
بهره نسبت به املاک و مستغلات هم بر اساس املاک (در رابطه با سود سهام) و هم اولویت حق رهن (در رابطه با سود بدهی) اولویت بندی می شود. برای مالکیت سهام، املاک فیس ساده نسبت به دارایی اجاره ای و همچنین نسبت به حق ارتفاق و سایر املاک هزینه کمتری که در بالا توضیح داده شد، برتر است.
در مورد بدهی، هم صاحبان حق الزحمه و هم مستأجرین ممکن است به املاک مربوطه خود وام مسکن بدهند. وام مسکن با اولی در ردیف اول در اصل درست اولویت بندی می شود (به عنوان مثال، وام مسکن اول ثبت شده دارای اولویت مطلق نسبت به وام مسکن دوم است). بین رهن حق الزحمه و رهن ملک اجاره ای، رهن مورد اجاره از این جهت که مستاجر – و دارنده رهن اجاره – باید اجاره بهای اجاره را بپردازند و عهدهای اجاره را اجرا کنند تا اجاره ای را که رهن آن تحمیل می کند، حفظ کنند.
یک مالک حق الزحمه یا اجاره می تواند هم سود تضمینی وام رهنی و هم سود تضمینی وام نیم طبقه را در املاک و مستغلات خود اعطا کند. وام مسکن یک ابزار بدهی است که توسط خود ملک تضمین شده است. وام میزانسنی یک ابزار بدهی است که با وثیقه منافع مالکیت در یک واحد تجاری که دارای اموال غیرمنقول است تضمین می شود. بنابراین، وام مسکن از نظر ساختاری بر سود تضمینی وام نیم‌سال برتری دارد.
آیا حقوق، منافع و معاملات املاک و مستغلات باید در حوزه قضایی شما ثبت شود؟ آثار حقوقی ثبت نام چیست؟
آره. تمام سودهای کارمزد در املاک و مستغلات – و همه وام های مسکن – باید در سوابق زمین که برای هر ایالت و شهرستان در سراسر ایالات متحده نگهداری می شود، ثبت شود. اعلامیه‌های اجاره زمین و اجاره‌های عمده فضا نیز ثبت می‌شوند تا اطمینان حاصل شود که املاک در موارد انتقال مالکیت یا رهن حق رهن شناسایی می‌شوند. منافع تضمینی وام نیم‌ساخت به‌عنوان اموال شخصی در نظر گرفته می‌شود، نه اموال غیرمنقول، و بنابراین از طریق ثبت اسناد در سوابق ایالتی و شهرستانی تحت قانون تجارت یکنواخت، به جای سوابق زمین، تکمیل می‌شود.
الزامات رویه ای و اسنادی برای ورود به ثبت (های) ثبت ملی املاک چیست؟ آیا ثبت نام به صورت الکترونیکی امکان پذیر است؟
ثبت عنوان در ایالات متحده بر اساس شهرستان (بخشی از یک ایالت) نگهداری می شود. فرآیندهای ثبت نام از ایالت به ایالت دیگر و از شهرستانی به شهرستان دیگر در هر ایالت متفاوت است. هیچ ثبت ملی واحدی وجود ندارد. به طور معمول، یک سند اجرا شده اصلی باید برای ضبط ارائه شود. شهرستان های مدرن ثبت الکترونیکی سوابق زمین را حفظ می کنند. شهرستان های کمتر پیشرفته دارای مجلات دستی هستند که عناوین در آنها ثبت می شود.
آیا تضمین دولتی برای مالکیت وجود دارد؟
خیر. عنوان معمولاً پس از بررسی سوابق مالکیت شهرستان برای دارایی مربوطه توسط بیمه گذاران خصوصی بیمه می شود. مرسوم است که یک خریدار یا یک وام دهنده در معاملات املاک و مستغلات ایالات متحده شرکت کند
بیمه‌گر مالکیت در زمان انعقاد قرارداد خرید برای بررسی دفاتر ثبت مالکیت محلی برای تعیین مالکیت اموال غیرمنقول و هرگونه تحمیل سابقه. و
نقشه بردار برای تعیین مرزهای زمین و مکان های بهسازی و حق ارتفاق.
در پایان معاملات مالکیت، مرسوم است که بیمه نامه مالکیت را خریداری کنید تا مطمئن شوید که مالکیت کالا توسط خریدار به دست می‌آید، تنها مشروط به بارهای مشخص شده. بیشتر وام دهندگان وام مسکن نیز به بیمه نامه نیاز دارند تا مطمئن شوند که وام مسکن وام دهنده در اولویت اول املاک است. حق بیمه برای بیمه عنوان بر اساس ایالت متفاوت است، همانطور که تأییدیه های خاصی که بیمه گذاران عنوان می توانند تعهد کنند متفاوت است.
